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Résidence services avec ou sans appartements ?

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La réunion organisée ce jeudi 21 avril en vue d’informer les habitants et les autorités communales a rempli son office ! Bien qu’elle se situe au point 0 de la ligne du temps, elle a permis de découvrir dans le détail l’avant-projet porté par l’entreprise Cornerstones, auteur de projet.

Une réunion très (très) instructive !

C’est le promoteur qui a décidé d’organiser une étude d’incidences sur l’environnement (EIE) alors qu’elle n’était légalement pas obligatoire. Les remarques et observations recueillies lors de la réunion permettront au bureau chargé de cette étude d’y intégrer tous ces éléments constitutifs d’une certaine réalité de terrain et, à terme, de faire des recommandations avisées afin d’adapter et d’améliorer le projet le cas échéant. Une enquête publique sera officiellement organisée après introduction de la demande d’obtention du permis d’urbanisation, au cours de laquelle la population aura à nouveau l’occasion de s’exprimer. La CCATM remettra également son avis.

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L’avant-projet

En deux mots (et sans prétendre rapporter sans erreurs et imprécisions tout ce qui a été exposé oralement), il s’agit de construire à la place du Manoir de Péry une résidence services de 50 unités, un restaurant pour les résidents et un ensemble de 25 appartements pour des personnes âgées.

Le tout dans un espace délimité par la limite de propriété côté "est", la zone de réservation pour la liaison autoroutière CHB côté "nord" et une ligne de 10 m en recul de la voirie communale côté "sud" (gérée par Chaudfontaine).

Une première demande de permis introduite auprès de la Commune de Trooz en février 2015 concernant un projet comptant 89 unités au total avait été retirée d’initiative par la société Cornerstones en septembre.

schéma simplifié - avant-projet Cornerstones

Schéma très simplifié de l'avant-projet présenté en réunion (les dimensions et les positionnements sont repris à titre indicatif et ne correspondent absolument pas précisément aux plans exposés)
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Le nouveau projet se veut mieux adapté aux caractéristiques de l’endroit, notamment au niveau des gabarits. Le caractère arboré de la propriété sera préservé au maximum. Une station d’épuration traitera les eaux usées et 3 bassins d’orage (1 enterré et 2 à ciel ouvert) récolteront et temporiseront les eaux de ruissellement. Un parking sera aménagé derrière le bâtiment ; si celui-ci devait être en partie perdu en raison de la liaison routière, un parking paysager serait aménagé en bordure de la voirie interne au site.

 

Des citoyens responsables et attentifs

Logiquement inquiets et quelque peu nerveux au vu de l’ampleur du projet et des enjeux pour leur quartier, les citoyens venaient pour avoir des réponses à leurs questions. Si l’on considère les quelques non-dits comme des réponses - ou des aveux - , on peut dire qu’ils les ont reçues, ceci grâce surtout à la pertinence de leurs interventions ! Leur dénonciation auprès du Directeur général de Cornerstones de l’absence totale de réponse de la part de l’entreprise sollicitée plusieurs fois par le passé au niveau notamment des végétations bordant la voirie mérite aussi d’être soulignée.   

Deux mises au point et une précision me paraissent néanmoins nécessaires :

  1. La Commune de Trooz n’a aucun intérêt direct ou particulier à défendre ; elle devra le moment venu se prononcer sur la demande de permis d’urbanisation en considérant les avantages et inconvénients du projet et en veillant à préserver l’identité de la Commune et les intérêts de tous les habitants. A ce stade, elle découvre elle-aussi le nouvel avant-projet. D’une manière générale, nous devons aussi tous nous féliciter de la réalisation d’une étude d’incidences et de l’organisation de cette réunion d’information.

  2. Après vérification sur le terrain, il apparaît que les plantations arborées de la propriété concernée situées du côté de la route ont été élaguées récemment ; elles ne présentent pas le moindre danger pour les usagers de la route ni de désagréments pour les voisins. Les nombreux propos tenus à cet égard lors de la réunion ne sont donc pas pertinents (côté route en tout cas).

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  3. La propriété compte 6 arbres remarquables, reconnus comme tels par la Région wallonne : 2 Hêtres pourpres, un Copalme d’Amérique, un Erable sycomore à feuilles pourprées et deux vieux Charmes communs (dont un légèrement dépérissant). D’autres beaux arbres sont présents dans le parc mais ne sont pas classés. En bordure de propriété du côté de la voirie, plusieurs arbres sont malvenus et devraient être supprimés, comme ces quelques résineux tout étroits.


Deux projets en un

La résidence service de 50 chambres sera liée à une maison de repos de la région, à ce jour non encore désignée. Les résidents seront locataires des chambres.

Quant aux 25 appartements à disposition de personnes âgées, le représentant de Cornerstones n’a pas dit s’ils seront loués ou vendus, malgré l’insistance de plusieurs personnes. Si le promoteur n’a pas donné de réponse, c’est parce qu’elle est évidente ! (il suffit de voir si la société est toujours la propriétaire des appartements qu’elle a construit en Flandre depuis sa création).

Un citoyen l’a clairement dit en réunion : d’une certaine façon, la résidence services est un alibi pour développer un projet immobilier classique. Qui peut lui donner tort ? Même si ces deux axes participent au développement de la société, elle ne reste évidemment pas propriétaire de tout ce qu’elle construit mais récupère une partie du capital investi via la vente des biens.  

Et quel est ce projet immobilier classique ? Un ensemble de 25 appartements avec balcons tels qu’il en pousse chaque semaine à Ixelles, Watermael, Genk ou Arlon. Un bâtiment de plus de 40 mètres de long et 10 mètres de hauteur (Rez + 2), avec un « basement » en briques surmonté de façades crépies (pour alléger l’impression de masse volumétrique), soit un projet qui n’a strictement rien à faire Route de Beaufays, en zone d’habitat à caractère rural ! Les habitants ont raison de rappeler qu’on leur a imposé – logiquement – le respect de prescriptions urbanistiques (couleur des briques, orientation et pente de toitures…) et que cet ovni n’a pas sa place en zone rurale.

 

Villa Féron - Victor Horta

Même la Villa Féron de Victor Horta à Rhode-Saint-Genèse (4 millions d'euros) est promise à la pelleteuse en raison d’un projet de construction d’appartements, alors vous pensez, le Manoir de Péry…

Quelle décision prendre ?

Très simple : on conserve l’avant-projet mais… sans l'immeuble de 25 appartements, de manière à ne conserver que la résidence services de 50 chambres (ainsi que le restaurant, la salle "bien-être"...) dans un bâtiment en recul d’une trentaine de mètres de la voirie. Même si le volume de la résidence demeure discordant par rapport au voisinage, il se justifie par la fonction du bâtiment ; son positionnement en retrait supprime tout désagrément pour le voisinage et sa bonne intégration dans l’environnement est garantie par les plantations arborées (à régénérer).

Une alternative consisterait à redessiner la résidence services et à la repositionner dans la propriété de manière à conserver l’ancien manoir qui pourrait être réhabilité en 4 à 6 très beaux appartements (y compris donc à l’emplacement de la vaste salle à l’arrière du manoir qui serait détruite).

De cette manière, la mixité des fonctions sur le site est conservée mais dans une proportion acceptable qui préserve l’intérêt des riverains et ceux de l’investisseur (moindres investissements dans les infrastructures de traitement et de rétention des eaux, pas de démolition du manoir qui est réaffecté en logements de qualité, bonne intégration dans l’environnement bâti…).

Les autorités communales… doivent se pencher directement sur l’avant-projet qui vient d’être présenté et ne surtout pas attendre le dépôt de la demande de permis d’urbanisation ! Elle doit sans délai solliciter un avis à la CCATM (sur base de l’avant-projet), se prononcer officiellement (toujours sur l’avant-projet)… et demander ensuite au promoteur de réorienter son projet ! A défaut, l’étude du projet - démesuré et inadapté au site et en désaccord avec l'affectation au plan de secteur - sera finalisée et une opposition du promoteur et des autorités publiques deviendra inévitable.

Si le permis sera in fine délivré par la Région wallonne, l'avis des autorités communales de Trooz n'en demeure pas moins déterminant, et notamment son argumentation !  

Le promoteur doit être poussé à revoir complètement son projet, ce qui ne peut se concevoir que très en amont de la procédure. En cas d'opposition après du dépôt de la demande de permis, le promoteur a toujours l'occasion d'aller en recours auprès du Ministre en charge de l'AT et de l'urbanisme dont l'éloignement du terrain a plusieurs fois conduit par le passé à des décisions tout à fait inopportune au niveau local.

Si malgré la demande des autorités communales, le promoteur introduisait un projet incluant cet immeuble de 25 appartements, la Commune devrait remettre un avis négatif en motivant sa décision de manière très précise et complète.

 


 

 

Un exemple pas loin de chez nous. A Sprimont, Commune dans laquelle les autorités n’ont pas su ou voulu maîtriser l’urbanisation, de très nombreuses zones bâties sont déstructurées (perte d’identité des quartiers, styles incohérents, implantations commerciales dispersées…) et la circulation – notamment aux heures de pointes sur la N30 – est devenue infernale ! On y trouve pourtant un contre-exemple : le projet Le Domaine du Grand Bru de Bouygues Immobilier (racheté à l’entreprise Lamy) au Hornay (près de Tennissimo) qui, il est vrai, se réalisera en zone de Parc au plan de secteur : les « 33 appartements tout confort » prendront la place d’une ancienne villa, en ne s’étendant que sur la largeur et en préservant la totalité du vaste parc (plus d'1,5 ha).

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Et à Trooz ? Vous connaissez peut-être cette belle villa ? Elle est à vendre ! Qui sait si on ne proposera pas de la raser et d'y construire à la place un bloc d'appartements ?

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Bien d’autres projets sont à craindre si on ouvre la boîte de Pandore !

 

 



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